La riforma condominiale, inizialmente “Legge Gardini” proposta a Novembre 2025 è stata ritirata a Febbraio 2026. Qui ti spieghiamo perché è stata ritirata, quali sono sono le proposte normative e in che direzione le associazioni di categoria stanno andando.
A metà febbraio 2026, il percorso della proposta di riforma condominiale più discussa degli ultimi anni si è interrotto prima ancora di entrare in commissione. Una svolta inattesa, che ha ridefinito il quadro normativo di riferimento per amministratori e condomini — almeno per il momento.
Il 14 febbraio 2026, l’onorevole Elisabetta Gardini ha comunicato ufficialmente che la proposta di legge A.C. 2692 è stata formalmente ritirata. Nessun rinvio. Nessuna sospensione. Ritiro definitivo, prima ancora che l’iter parlamentare avesse avuto inizio.
La legge condominio aggiornata resta quella del 2012: la Legge 220 e gli articoli del Codice Civile (artt. 1117–1139 c.c.) rimangono pienamente in vigore. Nessuna nuova norma condominiale introdotta, nessun nuovo obbligo per amministratori o condomini.
La proposta A.C. 2692 fu depositata l’11 novembre 2025 e presentata pubblicamente il 17 dicembre 2025 alla Sala del Cenacolo della Camera dei Deputati. Il ritiro è arrivato meno di due mesi dopo.
Le pressioni provenivano da più fronti: le associazioni di categoria ANACI, ALAC e ANAMMI, i professionisti del settore e parte della stampa specializzata avevano sollevato obiezioni su diversi punti del testo. Il dibattito si era intensificato prima ancora che l’iter parlamentare formale avesse preso avvio.
La tabella seguente mette a confronto le norme condominiali oggi in vigore con le disposizioni che la proposta Gardini avrebbe introdotto.
Tra tutte le disposizioni della proposta Gardini, la solidarietà passiva in caso di morosità è quella che ha generato il dibattito più acceso. Per comprendere perché la proposta fosse controversa, è necessario partire dal quadro normativo attualmente vigente — che la riforma avrebbe modificato in modo sostanziale.
In sintesi. Se il tuo vicino non paga il fornitore condominiale, oggi quel fornitore deve prima tentare di pignorare i beni del moroso. Con la proposta Gardini, avrebbe potuto rivolgersi agli altri condomini in regola molto più rapidamente, senza attendere l’esito delle azioni esecutive contro il debitore diretto.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, nel condominio non vige una solidarietà passiva piena tra i condomini. Il sistema attuale si fonda su due pilastri distinti, frutto dell’evoluzione giurisprudenziale e della Riforma del 2012.
Il principio di parziarietà. A partire dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148/2008 — confermata e recepita dalla Legge 220/2012 — le obbligazioni del condominio verso i terzi sono parziarie: ogni condomino risponde dei debiti condominiali (verso fornitori, ditte di pulizie, imprese) esclusivamente in proporzione alla propria quota millesimale. Un creditore non può pretendere da un singolo condomino l’intero importo del debito condominiale.
Il beneficio di preventiva escussione (ovvero: l’obbligo per il creditore di agire prima contro chi non ha pagato) è disciplinato dall’art. 63 disp. att. c.c. La legge introduce una tutela precisa per i condomini in regola. Quando un fornitore avanza un credito nei confronti del condominio, è tenuto a seguire un ordine vincolante:
Questo meccanismo rappresenta la tutela centrale per chi adempie puntualmente ai propri obblighi condominiali.
Esistono situazioni specifiche in cui il principio di parziarietà non si applica e la solidarietà passiva conserva carattere integrale:
Rispetto a questo quadro normativo, la proposta A.C. 2692 avrebbe introdotto un meccanismo diverso e più diretto: in caso di recupero infruttuoso nei confronti del moroso, i creditori avrebbero potuto rivalersi automaticamente sugli altri condomini in proporzione ai millesimi, senza dover attendere l’esito delle azioni esecutive contro il debitore principale.
La differenza rispetto al sistema vigente è sostanziale: il beneficio di preventiva escussione sarebbe stato di fatto svuotato, riducendo i tempi di attesa per i creditori ma trasferendo il rischio di insolvenza sui condomini in regola.
Le ragioni dell’opposizione. Le associazioni di categoria ANACI, ALAC e ANAMMI hanno contestato la misura su tre fronti principali:
Con il ritiro della proposta, resta operativo il sistema basato su parziarietà e beneficio di preventiva escussione. I creditori devono agire prima sul patrimonio del condomino moroso; solo in caso di esito infruttuoso possono rivolgersi agli altri condomini, ciascuno per la propria quota millesimale. Dalla Tavola Rotonda del 24 febbraio 2026 è emerso che la solidarietà passiva automatica non sarà riproposta in futuri testi di legge.
La proposta prevedeva l’istituzione di un registro ufficiale gestito dal MIMIT (Ministero delle Imprese e del Made in Italy). Non si trattava di una lista anagrafica, ma di uno strumento di certificazione professionale con funzioni di vigilanza attiva.
I contenuti del registro. Per l’iscrizione, gli amministratori avrebbero dovuto documentare il possesso dei requisiti formativi previsti dalla legge e, nella versione iniziale della proposta, della laurea triennale. Il Ministero avrebbe verificato periodicamente il mantenimento dei requisiti — aggiornamento professionale annuale incluso — e la validità della polizza RC. L’esercizio della professione senza iscrizione avrebbe comportato sanzioni da 1.032€ a 5.160€.
Le posizioni delle associazioni. ANAPI si è mostrata favorevole in linea di principio all’istituzione di un registro ministeriale, riconoscendo in esso uno strumento di valorizzazione della professione. Ha tuttavia espresso riserve sui requisiti di accesso legati al titolo accademico, ritenendo che l’esperienza professionale maturata sul campo debba essere adeguatamente considerata. ANACI ha ribadito la necessità che qualsiasi forma di registro sia ancorata alle esigenze operative concrete del settore.
La situazione attuale. Al momento non esiste alcun elenco nazionale. I requisiti restano quelli della Legge 220/2012. Durante la Tavola Rotonda del 24 febbraio, l’ipotesi di un registro ministeriale è rimasta oggetto di discussione come misura potenzialmente perseguibile in una futura proposta di legge.
L’impatto sui condomini di piccole dimensioni — poche unità abitative o con gestione interna affidata a un condomino — è stato uno degli elementi centrali nel dibattito che ha portato al ritiro.
L’obbligo di laurea per gli amministratori interni. La proposta estendeva il requisito della laurea triennale a tutti gli amministratori, compresi i condomini che gestiscono il proprio stabile a titolo gratuito. Questa disposizione avrebbe imposto a figure con consolidata esperienza operativa — ma prive di titolo universitario — di cessare l’attività o di affidarla a professionisti esterni, con conseguente aumento dei costi di gestione.
Il revisore condominiale obbligatorio. La riforma introduceva l’obbligo di nomina di un revisore condominiale per tutti gli stabili con più di 20 partecipanti. Il costo di questo adempimento, distribuito su un numero ridotto di proprietari, avrebbe prodotto un’incidenza significativa sulla quota individuale — difficilmente proporzionata ai benefici attesi nei condomini di piccole dimensioni.
Certificazioni e oneri aggiuntivi. L’introduzione di rendiconti standardizzati obbligatori, certificazioni e iscrizione all’Elenco Nazionale avrebbe generato nuovi oneri amministrativi. In un condominio di grandi dimensioni questi costi si distribuiscono su molte quote; in uno di 10–15 unità, l’incidenza sulla singola famiglia è sensibilmente più elevata.
Il quadro vigente. Con il ritiro della proposta, per i piccoli condomini resta invariato l’assetto attuale: nessun obbligo di laurea, nessun revisore obbligatorio, gestione contabile flessibile nel rispetto dei principi di trasparenza già previsti dalla legge. La Tavola Rotonda del 24 febbraio ha tuttavia confermato che la tracciabilità totale dei pagamenti rimane un obiettivo condiviso del legislatore, con implicazioni anche per i condomini di piccole dimensioni.
Il ritiro della proposta non ha chiuso il dibattito sulla riforma del condominio — lo ha trasferito in una sede più strutturata.
Il 24 febbraio 2026, presso la Sala Matteotti della Camera dei Deputati, si è tenuta la Tavola Rotonda Istituzionale “Condominio: quale riforma dopo il DDL 2692?”. L’incontro ha segnato il passaggio formale dalla fase di opposizione alla proposta a quella di costruzione condivisa di un percorso alternativo, con il coinvolgimento diretto delle associazioni di categoria come interlocutori tecnici.
I punti di consenso emersi:
ANACI ha accolto favorevolmente il ritiro della proposta, sottolineando come il testo avrebbe generato incertezza normativa difficile da gestire a livello operativo. L’associazione si è espressa a favore della polizza RC obbligatoria e di una maggiore trasparenza contabile, confermando la propria contrarietà alla solidarietà passiva sui debiti dei condomini morosi.
ANAPI ha richiamato l’attenzione sul tema della formazione e sul riconoscimento già esistente dell’associazione da parte del MIMIT per il rilascio di attestati di qualità. La posizione è di apertura verso un elenco nazionale, con la riserva che i requisiti di accesso valorizzino l’esperienza professionale maturata e non si limitino al titolo accademico.
ALAC e ANAMMI hanno confermato la propria posizione a tutela dei condomini in regola: qualsiasi futura norma in materia di recupero crediti dovrà garantire che l’inadempienza di un condomino non si traduca in un onere per chi ha adempiuto puntualmente ai propri obblighi.
La trasparenza contabile riduce il contenzioso: cosa cambia nella pratica
Il contenzioso legale rappresenta una delle voci di costo più rilevanti nella gestione condominiale. Controversie originate da spese non documentate, pagamenti contestati o criteri di ripartizione poco chiari generano frequentemente procedimenti che superano i 5.000–10.000€ tra onorari legali e perizie tecniche.
La trasparenza contabile — indicata dalla Tavola Rotonda come punto di convergenza trasversale — agisce in via preventiva su questi costi. Rendiconti standardizzati e tracciabilità dei movimenti consentono a ogni condomino di verificare autonomamente l’andamento finanziario del proprio stabile, riducendo le contestazioni in assemblea. Il confronto immediato tra preventivo e consuntivo facilita l’individuazione tempestiva di anomalie. La visibilità in tempo reale sullo stato dei pagamenti permette all’amministratore di intervenire precocemente rispetto all’insorgere di situazioni di morosità strutturale. La documentazione digitale ordinata abbassa infine i costi dei procedimenti ingiuntivi.
Strumenti di gestione in cloud che offrono accesso diretto e in tempo reale alla contabilità condominiale sono oggi disponibili e adottati da un numero crescente di studi professionali. Per un approfondimento su come sta evolvendo il ruolo dell’amministratore in questa direzione, è disponibile l’analisi sull’evoluzione della figura professionale.
L’efficienza energetica è citata nella proposta Gardini come ambito di intervento, ma il punto rilevante per gli amministratori è che il quadro normativo sulle Comunità Energetiche Rinnovabili (CER) è già vigente, indipendentemente dall’esito della riforma.
Le CER consentono a condomini, famiglie e piccole imprese di condividere energia prodotta da fonti rinnovabili — tipicamente impianti fotovoltaici condominiali — accedendo a incentivi statali e riducendo i costi in bolletta. Non si tratta di una prospettiva futura: è una realtà normativa già attiva che l’amministratore è chiamato a gestire.
Il perimetro di competenza dell’amministratore include la valutazione della fattibilità tecnica dell’impianto (superficie disponibile, orientamento, profilo dei consumi), la gestione dell’iter assembleare per la delibera di adesione, il coordinamento con i soggetti tecnici per la configurazione dell’autoconsumo collettivo e la rendicontazione dei benefici economici ai condomini partecipanti.
Un impianto fotovoltaico inserito in una CER può produrre riduzioni significative sui consumi delle parti comuni — illuminazione, ascensore, sistemi di accesso — e, in alcune configurazioni, anche sulle unità private dei condomini aderenti. SMG supporta gli amministratori nella gestione di impianti fotovoltaici e forniture energetiche condivise, con soluzioni pensate per la realtà condominiale italiana.
Con il ritiro della proposta, i requisiti per esercitare la professione rimangono quelli stabiliti dalla Legge 220/2012:
La polizza RC non è obbligatoria secondo le norme vigenti, ma costituisce una tutela rilevante sia per il professionista sia per i condomini amministrati. Considerando che la Tavola Rotonda ha indicato l’obbligo assicurativo come punto di probabile convergenza in una futura riforma, Unibroker rappresenta un riferimento per coperture studiate specificamente per gli amministratori professionali.
Sul fronte della gestione della morosità — problema che la proposta cercava di affrontare attraverso la solidarietà passiva — esistono strumenti finanziari alternativi che consentono di avviare lavori straordinari senza richiedere anticipi ai condomini e senza attendere la costituzione di un fondo sufficiente. Sigma Finanziamenti è specializzata in soluzioni di finanziamento dedicate al comparto condominiale.
Requisiti e adempimenti dell’amministratore secondo la Legge 220/2012
Il ritiro della A.C. 2692 chiude una proposta specifica, non il dibattito complessivo sulla riforma della legge condominiale. Sono attualmente presenti in Parlamento altri due disegni di legge: uno depositato dalla Lega al Senato, uno dal PD alla Camera. Entrambi si trovano in fase di stallo — non assegnati alle commissioni competenti, non in discussione attiva. I contenuti sono considerati meno radicali rispetto alla proposta Gardini: assenza dell’obbligo di laurea e della solidarietà passiva. Nessun testo sostitutivo della riforma Gardini è stato ancora formalmente depositato.
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No. La proposta A.C. 2692 è stata formalmente ritirata il 14 febbraio 2026, prima di qualsiasi iter parlamentare. La legge vigente resta la Legge 220/2012.
No. Diploma di maturità, corso di 72 ore con esame e aggiornamento annuale di 15 ore rimangono i requisiti stabiliti dalla Legge 220/2012, invariati.
No. Le norme vigenti non la prevedono come obbligo. La proposta Gardini l’avrebbe introdotta, ma è stata ritirata. Rimane una misura fortemente indicata come probabile contenuto di una futura riforma.
Tre aree di convergenza: tracciabilità dei pagamenti, rendiconti standardizzati e polizza RC obbligatoria. Laurea obbligatoria e solidarietà passiva sono state escluse da qualsiasi futuro testo normativo.
Esistono due DDL — Lega al Senato, PD alla Camera — ma nessuno è in discussione attiva. Nessun testo sostitutivo della riforma Gardini è stato ancora depositato.
Sì. Il quadro normativo sulle Comunità Energetiche Rinnovabili è vigente. La gestione delle CER è già parte delle attività che l’amministratore può essere chiamato a coordinare.
Attraverso il decreto ingiuntivo nei confronti del singolo condomino debitore, con eventuale delibera assembleare per la costituzione di un fondo morosi. Non esiste alcun meccanismo automatico di trasferimento del debito agli altri condomini.
